Unterhaltsreinigung ausschreiben: LV-Vorlage für Hausverwaltungen

Stand: Juli 2026

Ein Leistungsverzeichnis (LV) beschreibt Flächen, Leistungen und Reinigungsfrequenzen eines Objekts so eindeutig, dass jeder Anbieter dieselbe Grundlage kalkuliert. Es macht Angebote vergleichbar, dient im laufenden Vertrag als Messlatte für Reklamationen und schützt Hausverwaltungen gegenüber Eigentümern. Dieser Ratgeber zeigt den Aufbau in fünf Schritten – inklusive kompletter LV-Muster-Gliederung zum Übernehmen.

Wer als Hausverwaltung oder Facility Manager die Unterhaltsreinigung neu vergibt, kennt das Problem: drei Angebote auf dem Tisch, drei völlig unterschiedliche Preise, und niemand weiß, was hier eigentlich verglichen wird. Die Ursache ist fast immer dieselbe. Es fehlt ein Leistungsverzeichnis (LV), das Flächen, Leistungen und Frequenzen eindeutig beschreibt. Ohne LV kalkuliert jeder Anbieter etwas anderes, und der spätere Streit über „das war so nicht vereinbart“ ist programmiert.

Dieser Ratgeber zeigt Schritt für Schritt, wie Sie ein belastbares Leistungsverzeichnis für die Unterhaltsreinigung aufbauen: von den Objektdaten über Leistungsarten und Frequenzen bis zu den Vertragspunkten, die im Objektalltag wirklich entscheiden. Am Ende finden Sie eine komplette LV-Muster-Gliederung, die Sie direkt für Ihre Ausschreibung übernehmen können.

Warum ein sauberes Leistungsverzeichnis Streit verhindert

Ein Leistungsverzeichnis erfüllt drei Funktionen. Erstens macht es Angebote vergleichbar: Alle Bieter kalkulieren dieselben Flächen, dieselben Leistungen, denselben Turnus. Zweitens ist es die Messlatte im laufenden Vertrag. Ob eine Mieterbeschwerde berechtigt ist, entscheidet nicht das Bauchgefühl, sondern der Abgleich mit dem LV. Drittens schützt es Sie gegenüber Eigentümern: Fragt die Eigentümerversammlung, warum die Tiefgarage nur monatlich gekehrt wird, zeigen Sie auf das Verzeichnis und die zugehörige Kalkulation.

Umgekehrt gilt: Wer Reinigung ohne LV vergibt, kauft eine Blackbox. Der Dienstleister reinigt nach eigenem Ermessen, Reklamationen lassen sich nicht objektiv prüfen, und beim Anbieterwechsel beginnt die Diskussion von vorn.

In fünf Schritten zum Leistungsverzeichnis

Schritt 1: Objektdaten erfassen

Basis jeder seriösen Kalkulation sind die Objektdaten. Erfassen Sie:

• Objektart und Nutzung (Wohnanlage, Bürogebäude, Mischobjekt, Praxisflächen)
• Reinigungsflächen in Quadratmetern, getrennt nach Raumgruppen
• Bodenbeläge je Bereich (Naturstein im Eingang, PVC im Keller, Teppich im Flur), denn der Belag bestimmt das Verfahren, etwa Staubbinde- oder Nassverfahren
• Anzahl der Etagen, Treppenhäuser und Mietereingänge, Aufzug vorhanden oder nicht
• Nutzungszeiten und Zeitfenster, in denen gereinigt werden darf
• Zugangssituation: Schließanlage, Anzahl der Schlüssel, Alarmanlage, Zugangscodes

Wer die Flächen nicht exakt kennt, setzt vor der Ausschreibung eine Objektbegehung mit den Bietern an. Seriöse Anbieter bestehen ohnehin darauf, denn ohne Begehung bleibt jeder Festpreis eine Schätzung.

Schritt 2: Leistungsarten definieren

Trennen Sie die Leistungen sauber nach Art. In der Praxis haben sich vier Kategorien bewährt:

• Unterhaltsreinigung: die laufende Turnusreinigung von Treppenhäusern, Fluren, Büros und Sanitärräumen. Sie bildet das Grundrauschen des Vertrags und wird als Monatspauschale abgerechnet.
• Glas- und Rahmenreinigung: Fenster, Glastüren, Eingangsverglasung, bei Bedarf auch Fassadenflächen mit Hubsteiger. Läuft als eigene Position mit eigener Frequenz, häufig zwei- bis viermal jährlich.
• Grundreinigung: die intensive Tiefenreinigung inklusive Einpflege oder Beschichtung der Beläge, typischerweise ein- bis zweimal pro Jahr oder nach Bedarf.
• Sonderreinigung: alles Unplanbare, vom Handwerkereinsatz über Graffiti bis zur Verschmutzung nach einem Wasserschaden. Hier genügt im LV ein Stundenverrechnungssatz plus vereinbarte Reaktionszeit.

Der Vorteil dieser Trennung: Sie vergeben die Unterhaltsreinigung fest und rufen Sonderleistungen flexibel ab, ohne jedes Mal neu zu verhandeln.

Schritt 3: Frequenzen je Raumgruppe festlegen

Der größte Kostenhebel ist die Frequenz. Nicht jede Fläche braucht denselben Turnus. Ordnen Sie jede Raumgruppe einer eigenen Frequenz zu, zum Beispiel:

• Eingangsbereich und Erdgeschossflur: hoher Turnus, hier entstehen der erste Eindruck und der meiste Schmutzeintrag
• Treppenhäuser in den Obergeschossen: mittlerer Turnus, etwa wöchentlich
• Keller, Tiefgarage und Nebenflächen: niedriger Turnus, etwa monatlich
• Sanitär- und Sozialräume in Gewerbeflächen: täglich bis mehrmals wöchentlich, je nach Nutzung auch nach Hygieneplan

Beschreiben Sie zu jeder Raumgruppe auch die Leistung selbst. „Treppenhaus wischen“ ist zu unpräzise. Besser: Stufen und Podeste nass wischen, Handläufe abwischen, Briefkastenanlage feucht reinigen, Eingangstürglas beidseitig, Spinnweben entfernen. Genau diese Detailtiefe entscheidet später, ob eine Reklamation objektiv prüfbar ist oder zur Grundsatzdiskussion wird.

Schritt 4: Qualitätsmessung und Reklamationsweg regeln

Qualität wird in der Gebäudereinigung praxisnah über die Sichtkontrolle gemessen: Der Objektleiter des Dienstleisters und ein Vertreter der Verwaltung begehen das Objekt in festen Abständen und bewerten definierte Prüfpunkte. Halten Sie im LV fest:

• Wer kontrolliert in welchem Rhythmus, zum Beispiel eine monatliche gemeinsame Begehung
• Dokumentation der Einsätze über Leistungsnachweise, die die Verwaltung jederzeit einsehen kann
• Reklamationsweg: An wen wird gemeldet, in welcher Frist wird nachgebessert? Üblich sind 24 bis 48 Stunden.
• Konsequenzen bei wiederholter Schlechtleistung, etwa eine Minderung der Monatspauschale

Ein fester Objektleiter als Ansprechpartner ist dabei mehr als eine Formalie. Ohne feste Zuständigkeit landen Beschwerden in einer anonymen Zentrale, und die Nachbesserung verläuft im Sande.

Schritt 5: Vertragspunkte festhalten

Diese fünf Punkte gehören in jede Ausschreibung, weil sie im laufenden Betrieb über Ruhe oder Dauerärger entscheiden:

• Laufzeit und Kündigung: Bewährt sind zwölf Monate mit automatischer Verlängerung und drei Monaten Kündigungsfrist. Vorsicht bei langen Erstlaufzeiten mit versteckter Verlängerung um weitere Jahre.
• Preisgleitklausel Tariflohn: Die Gebäudereinigung ist tarifgebunden, Lohnkosten machen den Großteil des Preises aus. Eine Klausel, die Preisanpassungen an nachweisbare Tariferhöhungen koppelt, ist fair und schützt Sie vor pauschalen Aufschlägen ohne Begründung.
• Vertretungsregelung und Ausfallschutz: Was passiert bei Krankheit oder Urlaub der Reinigungskraft? Verlangen Sie eine verbindliche Zusage, dass Ausfälle über einen Springer-Pool abgedeckt werden, statt dass die Reinigung eine Woche lang ausfällt.
• Schlüsselregelung: Anzahl der übergebenen Schlüssel, Übergabeprotokoll, Haftung bei Verlust, Umgang mit Schließanlagen. Einer der häufigsten Streitpunkte überhaupt.
• Versicherungsnachweis: Lassen Sie sich die Betriebshaftpflicht mit ausreichender Deckungssumme nachweisen, inklusive Absicherung des Schlüsselverlustrisikos.

LV-Muster-Gliederung zum Übernehmen

Die folgende Gliederung dient als Grundgerüst für Ihre Ausschreibung. Passen Sie Raumgruppen, Leistungen und Frequenzen an Ihr Objekt an:

1. Objektdaten
   • Objektanschrift, Objektart, Ansprechpartner der Verwaltung
   • Flächenaufstellung in Quadratmetern je Raumgruppe, Bodenbeläge
   • Zugang, Schließanlage, zulässige Reinigungszeiten
2. Unterhaltsreinigung
   • Raumgruppe A: Eingangsbereich und Erdgeschoss (Leistungen, Frequenz)
   • Raumgruppe B: Treppenhäuser und Flure der Obergeschosse (Leistungen, Frequenz)
   • Raumgruppe C: Sanitär- und Sozialräume (Leistungen, Frequenz, ggf. Hygieneplan)
   • Raumgruppe D: Keller, Tiefgarage, Nebenflächen (Leistungen, Frequenz)
3. Glas- und Rahmenreinigung
   • Flächenaufstellung innen und außen, erreichbar oder Hubsteiger erforderlich
   • Frequenz und Ausführungszeitraum
4. Grund- und Sonderreinigung
   • Grundreinigung: Umfang, Turnus, Einpflege oder Beschichtung
   • Sonderreinigung: Abrufverfahren, Stundenverrechnungssatz, Reaktionszeit
5. Qualität und Kommunikation
   • Fester Objektleiter als Ansprechpartner
   • Sichtkontrollen: Rhythmus, Teilnehmer, Prüfpunkte
   • Leistungsnachweise und Einsatzdokumentation
   • Reklamationsweg und Nachbesserungsfrist
6. Vertragliches
   • Laufzeit, Verlängerung, Kündigungsfrist
   • Preisgleitklausel bei Tariflohnerhöhungen
   • Vertretungsregelung und Ausfallschutz
   • Schlüsselregelung mit Übergabeprotokoll
   • Versicherungsnachweis (Betriebshaftpflicht)
7. Angebotsform
   • Monatspauschale für die Unterhaltsreinigung, Einzelpreise je Position
   • Bindefrist des Angebots, gewünschter Leistungsbeginn

Wie ein so strukturierter Vertrag im Alltag funktioniert, zeigt die regelmäßige Treppenhaus- und Gemeinschaftsflächenreinigung einer Wohnanlage in Mainz: feste Raumgruppen, fester Turnus, dokumentierte Einsätze.

Typische Fehler bei der Vergabe

• Reiner Preisvergleich ohne Leistungswert: Der günstigste Bieter kalkuliert oft mit unrealistisch hohen Flächenleistungen pro Stunde. Das Ergebnis ist Sichtreinigung im Schnelldurchlauf, Beschwerden nach wenigen Wochen und Neuvergabe nach einem Jahr. Vergleichen Sie deshalb die kalkulierten Stunden je Einsatz, nicht nur die Monatspauschale.
• Fehlende Schlüsselregelung: Ohne Übergabeprotokoll und Haftungsregel wird jeder verlorene Schlüssel zum Konflikt, bei Schließanlagen schnell zu einem teuren.
• Frequenzen pauschal statt je Raumgruppe: Wer das ganze Objekt über einen Kamm schert, bezahlt Kellerflure wie den Eingangsbereich oder bekommt umgekehrt zu wenig Reinigung dort, wo Mieter täglich hinschauen.
• Keine Begehung vor Angebotsabgabe: Angebote nach Aktenlage führen zu Nachträgen, sobald der Dienstleister das Objekt real sieht.
• Qualitätsmessung vergessen: Ohne vereinbarte Sichtkontrolle und Nachbesserungsfrist bleibt jede Reklamation eine Meinungsfrage.

Häufige Fragen zur Ausschreibung der Unterhaltsreinigung

Wie detailliert muss ein Leistungsverzeichnis sein?

So detailliert, dass ein Dritter ohne Rückfragen kalkulieren könnte. Flächen in Quadratmetern, Leistungen je Raumgruppe, Frequenzen und Zeitfenster sind Pflicht. Formulierungen wie „Treppenhaus regelmäßig reinigen“ reichen nicht, weil jeder Bieter etwas anderes darunter versteht.

Brauchen wir vor der Angebotsabgabe eine Objektbegehung?

Ja. Ohne Begehung kann kein Anbieter Flächen, Beläge und Verschmutzungsgrad seriös einschätzen, jedes Angebot bleibt eine Schätzung mit Nachtragsrisiko. ARAN Immobilien Management erstellt nach der Begehung werktags innerhalb von 24 Stunden ein Festpreis-Angebot.

Was ist eine Preisgleitklausel und sollten wir sie akzeptieren?

Eine Preisgleitklausel koppelt die Vertragspreise an die Entwicklung des Branchentarifs der Gebäudereinigung. Steigt der Tariflohn, darf der Dienstleister den Preis entsprechend anpassen, muss die Erhöhung aber nachweisen. Für Verwaltungen ist das die sauberste Lösung: transparent, begründet und ohne pauschale Aufschläge.

Wie lange sollte der Reinigungsvertrag laufen?

Zwölf Monate mit automatischer Verlängerung und drei Monaten Kündigungsfrist sind ein ausgewogener Standard. Die Laufzeit gibt dem Dienstleister Planungssicherheit für Personal und Einarbeitung, die Kündigungsfrist hält Ihnen den Wechsel offen, falls die Leistung dauerhaft nicht stimmt.

Festpreis-Angebot in 24 Stunden anfordern

Sie vergeben die Unterhaltsreinigung für eine Wohnanlage oder ein Gewerbeobjekt im Rhein-Main-Gebiet neu? ARAN Immobilien Management begeht Ihr Objekt, arbeitet auf Basis Ihres Leistungsverzeichnisses oder erstellt es gemeinsam mit Ihnen und liefert werktags innerhalb von 24 Stunden ein Festpreis-Angebot. Jetzt Objektbegehung vereinbaren oder direkt anrufen: 0611 51011996.

ARAN Immobilien Management reinigt Gewerbeobjekte und Wohnanlagen für Hausverwaltungen im Rhein-Main-Gebiet.