Winterdienst ausschreiben: Leistungsverzeichnis-Vorlage und Checkliste für Hausverwaltungen

Stand: September 2026

Ein Leistungsverzeichnis für den Winterdienst legt fest, welche Flächen ein Dienstleister in welcher Priorität bis zu welcher Uhrzeit räumt und streut, welches Streumittel er verwendet, wie er jeden Einsatz dokumentiert und dass er die Räum- und Streupflicht ausdrücklich übernimmt. Nach einem Glätteunfall zeigt es, ob die Pflicht klar übertragen, der Dienstleister angewiesen und seine Arbeit kontrollierbar war.

Dieser Ratgeber richtet sich an Hausverwaltungen, WEG-Verwalter und Facility Manager, die den Winterdienst für die Saison 2026/27 vergeben. Er enthält eine Vorlage mit elf Positionen, Bewertungskriterien, einen Zeitplan und eine Checkliste. Den Grundaufbau eines Leistungsverzeichnisses zeigt der Ratgeber Unterhaltsreinigung ausschreiben; beim Winterdienst kommen Satzungsfristen und Haftungsfragen hinzu.

Warum das Leistungsverzeichnis beim Winterdienst über die Haftung entscheidet

Fällt eine Unterhaltsreinigung aus, gibt es eine Beschwerde. Fällt der Winterdienst aus, kann ein Mensch stürzen. Wer die Räum- und Streupflicht als Teil der Verkehrssicherungspflicht schuldhaft verletzt, haftet nach § 823 Abs. 1 BGB auf Schadensersatz. In Wiesbaden überträgt die Straßenreinigungssatzung den Winterdienst auf Gehwegen den Eigentümern (§ 2 Abs. 1). Sie dürfen Dritte beauftragen, bleiben gegenüber der Stadt aber verantwortlich (§ 2 Abs. 5). Verstöße können mit 5 bis 1.000 Euro Bußgeld geahndet werden (§ 17).

Die Übertragung auf einen Dienstleister wirkt nur mit einem eindeutigen Vertrag. Ist sie klar und eindeutig vereinbart, verengt sich die Pflicht des Eigentümers auf Kontrolle und Überwachung, und der Dienstleister haftet dem Geschädigten direkt (BGH, VI ZR 126/07). Das OLG Hamm (9 U 38/12) verlangt sorgfältige Auswahl, gründliche Anweisung und Überwachung; pauschal behauptete Stichproben reichten dem Gericht nicht. Gegenüber Mietern haftet der vermietende Eigentümer trotz Delegation vertraglich weiter (BGH, Urteil vom 6. August 2025, VIII ZR 250/23). Das Leistungsverzeichnis ist also Ihre Anweisung an den Dienstleister und die Grundlage jeder Kontrolle. Die Rechtslage im Detail erklärt der Ratgeber Winterdienst-Pflicht für Hausverwaltungen in Hessen.

Vorbereitung: Flächenplan mit Prioritäten

Grundlage ist eine Objektbegehung; das Vergabehandbuch Winterdienst der RAL Gütegemeinschaft Gebäudereinigung schreibt sie für Bieter zwingend vor. Erstellen Sie vorher einen Flächenplan mit Priorität, Bereich, Bezeichnung, Menge und Ausführungstagen. Flächen erfassen Sie in m², Gehwegfronten zusätzlich in laufenden Metern. 40 laufende Meter Front ergeben bei 1,50 m Streubreite 60 m² Streufläche.

• Priorität A, an allen Tagen: öffentliche Gehwege, Zugänge zur Fahrbahn, Hauseingänge, Feuerwehrzufahrten und Rettungswege. In Wiesbaden gelten die Satzungsfristen auch an Sonn- und Feiertagen.
• Priorität B, nach Nutzung des Objekts: Zuwege auf dem Grundstück, Wege zu Müllplätzen, Fahrwege auf Parkplätzen, Tiefgaragenzufahrten und Rampen.
• Priorität C, nach Vereinbarung: Stellflächen, Hof- und Nebenflächen. Auf einem Kundenparkplatz müssen laut BGH (VI ZR 184/18) Fahrwege und der Zugang zum Gebäude gesichert sein, Stellflächen zwischen parkenden Fahrzeugen nicht.

Vermerken Sie außerdem Gefälle, Treppen, Schneeablageflächen, Streugutlager, Schlüssel sowie Hydranten, Sinkkästen und Schachtdeckel, die nach § 8 Abs. 4 der Satzung vom Schnee freizuhalten sind. Die Ortssatzung gehört laut RAL-Vergabehandbuch als Vertragsbestandteil in die Ausschreibung. Bei einer Begehung durch ARAN Immobilien Management entsteht dieser Flächenplan als Teil des Angebots für den Winterdienst in Wiesbaden.

Leistungsverzeichnis-Vorlage: elf Positionen

Die Vorlage folgt dem RAL-Muster-Leistungsverzeichnis und ergänzt die Punkte, die im Haftungsfall zählen.

• Pos. 1 Bereitschaftszeitraum: Beginn und Ende mit Datum. Branchenüblich ist der 1. November bis 31. März, einzelne Anbieter im Rhein-Main-Gebiet rechnen bis 30. April. Die Räum- und Streupflicht gilt unabhängig vom Datum; regeln Sie daher auch Einsätze außerhalb des Zeitraums, etwa auf Abruf zu festen Konditionen.
• Pos. 2 Wetterüberwachung und Kontrollfahrten: Der Auftragnehmer überwacht die Wetterlage selbst, etwa über die Warnungen des Deutschen Wetterdienstes von Glätte (Stufe 1) bis extremes Glatteis (Stufe 4), und fährt bei unsicherer Lage Kontrollen, im RAL-Muster montags bis sonntags. Jede Kontrollfahrt wird protokolliert.
• Pos. 3 Räumen: je Fläche nach Priorität und Ausführungstagen. Auf öffentlichen Gehwegen in Wiesbaden mindestens 1 m breit, dazu je 1 m breit ein Zugang zur Fahrbahn und zum Grundstückseingang. Schwarzräumen, also das rückstandslose Entfernen von Schnee und Eis, wird als eigene Unterposition geführt. Geräumter Schnee darf Hydranten und Sinkkästen nicht verdecken.
• Pos. 4 Streuen und Streumittel: bei Eis- und Schneeglätte auf Gehwegen, Überwegen und Zugängen mindestens 1,50 m breit, so oft wie nötig. Zulässig sind Sand, Splitt oder Granulat. Streusalz nach § 8 Abs. 5 nur bei Blitzeis oder in besonders gefährdeten Bereichen, ohne Schwefelverbindungen, in der unbedingt notwendigen Menge und nicht im Wurzelbereich von Bäumen. Streugut lassen Sie je Kilogramm oder pauschal ausweisen.
• Pos. 5 Reaktions- und Fertigstellungszeiten: Uhrzeiten statt „zeitnah“. In Wiesbaden sind zwischen 7 und 22 Uhr gefallener Schnee und entstandene Glätte unverzüglich zu beseitigen, bei Bedarf wiederholt; nach 22 Uhr gefallener Schnee werktags bis 7 Uhr, sonn- und feiertags bis 9 Uhr des Folgetags (§ 8 Abs. 3). Priorität B und C erhalten eigene Zeiten, etwa bis Arbeitsbeginn. Für Objekte in Mainz und Frankfurt gelten die dortigen Satzungen.
• Pos. 6 Dokumentation: ein Einsatzprotokoll je Einsatz mit den Pflichtfeldern Datum, Uhrzeit von Beginn und Ende, ausführende Person, Fläche laut Flächenplan, Maßnahme, Streumittel und Menge, Witterung. Der Standardtext im STLB-Bau sieht die Dokumentation innerhalb von 3 Stunden nach Ausführung vor. Legen Sie fest, wann Sie die Protokolle erhalten.
• Pos. 7 Haftungsübernahme und Versicherung: die ausdrückliche Übertragung der Räum- und Streupflicht für alle Flächen im Flächenplan. Dazu der Nachweis einer Betriebshaftpflicht, die den Winterdienst einschließt; das RAL-Vergabehandbuch nennt als Mindestsumme 2,5 Mio. Euro pauschal für Personen-, Sach- und Vermögensschäden.
• Pos. 8 Vertretung und Ausfallschutz: Vertretungskette im Dienstplan, fester Ansprechpartner, Erreichbarkeit außerhalb der Bürozeiten. Worauf es dabei ankommt, zeigt der Ratgeber Ausfallschutz in der Gebäudereinigung.
• Pos. 9 Streugutentsorgung und Frühjahrsreinigung: Streurückstände sind nach Ablauf der Frostperiode unverzüglich zu beseitigen (§ 8 Abs. 6). Führen Sie das als eigene Position mit Zeitpunkt und Flächen, bei Bedarf ergänzt um eine Hochdruckreinigung von Wegen und Rampen.
• Pos. 10 Vertragsart, Laufzeit und Kündigung: Winterdienst ist ein Werkvertrag; bei unvollständiger Leistung kann die Vergütung ohne Fristsetzung gemindert werden (BGH, VII ZR 355/12). Das RAL-Muster sieht eine automatische Verlängerung um ein Jahr, drei Monate Kündigungsfrist vor Ablauf, drei Monate Probezeit und eine Preisanpassung bei Tariflohnänderungen vor.
• Pos. 11 Abrechnungsmodell: Saisonpauschale, Monatspauschale, Preis je Einsatz oder Bereitschaftspauschale plus Einsatzpreis. Definieren Sie, was als Einsatz zählt, ob Nachstreuen gesondert berechnet wird und wie Nacht-, Sonn- und Feiertagszuschläge ausgewiesen sind. Marktspannen nennt der Ratgeber Was kostet Winterdienst 2026.

Angebote bewerten: Kriterien neben dem Preis

Legen Sie die Gewichtung fest, bevor Sie die Angebote öffnen, und prüfen Sie jedes Angebot gegen das Leistungsverzeichnis:

• Vollständigkeit: Alle elf Positionen sind bepreist oder beantwortet, Abweichungen sind benannt.
• Begehung: Das Angebot beruht auf einer Besichtigung des Objekts, nicht auf einer Schätzung.
• Kapazität: Der Anbieter erklärt, mit welchem Personal und welchen Geräten er Ihre Flächen bis 7 Uhr schafft, wenn alle seine Objekte gleichzeitig Schnee haben.
• Nachweise: Ein Muster-Einsatzprotokoll mit den Pflichtfeldern aus Position 6 und ein aktueller Versicherungsnachweis liegen bei.
• Vertretung und Erreichbarkeit: Vertretungskette und Ansprechpartner für Nacht und Wochenende sind konkret benannt.
• Preistransparenz: Zuschläge, Streugut und Frühjahrsreinigung sind ausgewiesen statt eingepreist.

Typische Fehler in Winterdienst-Ausschreibungen

• Flächen ohne Maße: „Gehweg und Parkplatz“ statt Flächenplan mit m² und Priorität. Die Angebote sind dann nicht vergleichbar.
• Weiche Zeitangaben: „nach Bedarf“ statt Uhrzeiten nach Satzung. Im Streitfall fehlt der Maßstab.
• Salz ohne Einschränkung: Wer Streusalz generell zulässt, widerspricht in Wiesbaden § 8 Abs. 5 der Satzung.
• Protokolle, die niemand liest: Wer Einsatzprotokolle nie abgleicht und keine eigenen Kontrollen vermerkt, kann seine Überwachungspflicht kaum belegen.
• Frühjahr vergessen: Die Entfernung der Streurückstände fehlt im Vertrag und muss nachträglich beauftragt werden.
• Späte Vergabe: Wer erst beim ersten Frost ausschreibt, hat keine Zeit für Begehung, Einweisung und Vertretungsplanung.

Zeitplan: von der Ausschreibung zum Saisonstart

• Bis Ende September: Flächenplan und Leistungsverzeichnis fertigstellen, Ausschreibung mit Satzung als Anlage an mehrere Anbieter senden, Begehungstermine anbieten.
• Bis Mitte Oktober: Begehungen durchführen, Bieterfragen beantworten, Angebote prüfen, vergeben und den Vertrag unterzeichnen.
• Zweite Oktoberhälfte: Einweisung vor Ort, Schlüssel und Flächenplan übergeben, Streugutlager und Muster-Protokoll abstimmen, Mieter oder Eigentümer informieren.
• 1. November: Beginn der Bereitschaft. Ihre erste eigene Kontrolle vermerken Sie mit Datum und Uhrzeit.

Checkliste zum Abhaken

• Flächenplan: alle Flächen mit m², laufenden Metern, Priorität und Ausführungstagen erfasst.
• Satzung: als Anlage beigefügt, in Wiesbaden die seit 1. Januar 2026 geltende Fassung.
• Zeiten: Fertigstellungszeiten je Priorität als Uhrzeit festgelegt.
• Streumittel: zulässige Mittel je Fläche benannt, Salz nur für definierte Ausnahmen.
• Kontrollfahrten und Protokoll: Auslöser, Pflichtfelder und Übergabeturnus geregelt.
• Haftung: Übertragung der Räum- und Streupflicht ausdrücklich formuliert, Versicherungsnachweis angefordert.
• Vertretung: Vertretungskette und Ansprechpartner für Nacht und Wochenende benannt.
• Frühjahr: Streugutentsorgung als eigene Position aufgenommen.
• Vertrag: Laufzeit, Kündigungsfrist, Preisanpassung und Abrechnungsmodell geklärt.
• Außerhalb der Saison: Einsätze vor dem 1. November und nach dem 31. März geregelt.
• Eigene Kontrolle: unangekündigte Prüfungen und ihr schriftlicher Vermerk organisiert.

Häufige Fragen zur Winterdienst-Ausschreibung

Reicht im Vertrag ein Verweis auf die Straßenreinigungssatzung?

Als Anlage ja, als einzige Vorgabe nein. Die Satzung regelt den öffentlichen Verkehrsraum vor dem Grundstück. Für Wege auf dem Grundstück, Parkplätze und Hofflächen gilt die allgemeine Verkehrssicherungspflicht; gegenüber Mietern umfasst sie laut BGH die Wege vom Hauseingang bis zum öffentlichen Straßenraum. Übersetzen Sie Fristen, Breiten und Streumittel deshalb in Positionen je Fläche.

Müssen Parkplätze vollständig geräumt und gestreut werden?

Nicht in jedem Fall. Zu einem Kundenparkplatz hat der BGH entschieden, dass Fahrwege und der Zugang zum Gebäude zu sichern sind, markierte Stellflächen zwischen parkenden Fahrzeugen nicht. Die Streupflicht soll wirkliche Gefahren beseitigen, nicht bloßen Unbequemlichkeiten vorbeugen. Ob Sie Stellflächen trotzdem räumen lassen, legen Sie im Flächenplan als Priorität C fest.

Wie kontrolliere ich den beauftragten Winterdienst?

Gleichen Sie die Einsatzprotokolle mit den Wetterwarnungen ab und prüfen Sie vor Ort, regelmäßig und auch unangekündigt zu verschiedenen Uhrzeiten. Vermerken Sie jede Kontrolle mit Datum, Uhrzeit und Befund, ebenso Beschwerden und Ihre Reaktion darauf. Das OLG Hamm ließ pauschal behauptete Stichproben ohne nähere Darlegung nicht gelten. Entscheidend ist weniger die Zahl der Kontrollen als ihr Nachweis.

Was gilt, wenn vor dem 1. November Schnee fällt?

Die Räum- und Streupflicht hängt nicht vom Kalender ab. Sie besteht, sobald Schnee liegt oder allgemeine Glätte herrscht. Der Bereitschaftszeitraum ist eine vertragliche Vereinbarung, keine gesetzliche Grenze. Klären Sie deshalb, wer bis zum Vertragsstart zuständig ist.

Können Winterdienst und Außenanlagenpflege in einem Leistungsverzeichnis stehen?

Ja, mit getrennten Positionen. Der Winterdienst hat einen eigenen Bereitschaftszeitraum, eigene Fristen und eigene Protokolle, die Außenanlagen- und Grünpflege läuft in festen Turnussen. So entsteht keine Lücke zwischen Laubsaison und erstem Frost, und Sie haben einen Ansprechpartner für das ganze Jahr.

Leistungsverzeichnis und Festpreis-Angebot anfordern

Sie möchten den Winterdienst für 2026/27 vergeben, ohne das Leistungsverzeichnis allein aufzusetzen? ARAN nimmt bei der Objektbegehung Ihre Flächen mit Prioritäten auf, erstellt das Leistungsverzeichnis und legt werktags innerhalb von 24 Stunden ein Festpreis-Angebot vor. Dazu gehören ein fester Objektleiter, eine Vertretung aus dem Springer-Pool und ein Einsatzprotokoll für jeden Einsatz. Wir arbeiten für Hausverwaltungen, WEG-Verwalter und Gewerbeobjekte in Wiesbaden, Mainz, Frankfurt und im Umkreis von rund 55 Kilometern, nicht für Privathaushalte. Mehr zur Leistung: Winterdienst Wiesbaden. Jetzt Kontakt aufnehmen oder anrufen: 0611 51011996.