Winterdienst-Pflicht für Hausverwaltungen in Hessen: Räum- und Streupflicht, Zeiten, Haftung

Stand: September 2026

Die Winterdienst-Pflicht ist Teil der Verkehrssicherungspflicht: Wer ein Grundstück besitzt oder verwaltet, muss dafür sorgen, dass Gehwege und Zugänge bei Schnee und Glätte gefahrlos begehbar sind. In Hessen übertragen die Städte diese Pflicht per Straßenreinigungssatzung auf die Anlieger, in Wiesbaden mit festen Zeitfenstern, Räumbreiten und einem weitgehenden Streusalzverbot. Die Ausführung lässt sich an Mieter oder einen Dienstleister übertragen, die Kontroll- und Überwachungspflicht bleibt beim Eigentümer und seiner Verwaltung.

Dieser Ratgeber richtet sich an Hausverwaltungen, WEG-Verwalter, Facility Manager und Eigentümer von Gewerbeobjekten in Wiesbaden, Mainz und Frankfurt. Er erklärt, was die Satzungen vorgeben, welche Pflichten bei der Übertragung auf Dritte bleiben, wer im Schadensfall haftet und was vor dem 1. November organisiert sein sollte. Die Leistung für Wiesbaden und Umgebung finden Sie unter Winterdienst Wiesbaden.

Rechtsgrundlage: Verkehrssicherungspflicht und Übertragung per Satzung

Ausgangspunkt ist § 823 Abs. 1 BGB: Wer fahrlässig Körper oder Gesundheit eines anderen verletzt, schuldet Schadensersatz. Daraus leitet die Rechtsprechung die Verkehrssicherungspflicht ab, und die Räum- und Streupflicht ist deren winterliche Ausprägung.

Innerhalb geschlossener Ortslagen ist der Winterdienst zunächst Aufgabe der Gemeinde. § 10 des Hessischen Straßengesetzes erlaubt den Städten, diese Pflicht per Satzung auf die Anlieger zu übertragen. Wiesbaden hat das in § 2 seiner Straßenreinigungssatzung getan: Verpflichtet sind die Eigentümer und die dinglich Nutzungsberechtigten; mehrere Pflichtige haften gesamtschuldnerisch. Die Fahrbahnen räumt der städtische Entsorgungsbetrieb ELW, die Gehwege bleiben Sache der Anlieger. Bei einer WEG trifft die Pflicht die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer; der Verwalter organisiert und kontrolliert den Winterdienst als Ausführungsorgan.

Die Wiesbadener Satzung konkret

Maßgeblich ist die Straßenreinigungssatzung der Landeshauptstadt Wiesbaden, zuletzt geändert durch Satzung vom 17. Dezember 2025, in Kraft seit 1. Januar 2026. § 8 regelt den Winterdienst mit vier Vorgaben:

• Zeitfenster und Wiederholungspflicht: Schnee und Glätte, die zwischen 7:00 und 22:00 Uhr entstehen, sind unverzüglich nach Ende des Schneefalls bzw. nach Entstehen der Glätte zu beseitigen, und zwar so oft, wie es zur dauernden Beseitigung nötig ist. Bei anhaltendem Schneefall genügt ein einmaliger Einsatz am Morgen nicht.
• Nachtschnee: Nach 22:00 Uhr gefallener Schnee und entstandene Glätte sind werktags bis 7:00 Uhr, an Sonn- und Feiertagen bis 9:00 Uhr des Folgetages zu beseitigen.
• Räum- und Streubreite: Auf Gehwegen ist ein mindestens 1 m breiter Streifen zu räumen, ebenso der Zugang zur Fahrbahn und zum Grundstückseingang. Bei Eis- und Schneeglätte sind Gehwege, Überwege und Zugänge in mindestens 1,50 m Breite zu streuen. Sinkkästen, Schachtdeckel und Hydranten bleiben frei.
• Streumittel: Zulässig sind Sand, Splitt, Granulat und ähnlich abstumpfende Materialien. Streusalz ist unzulässig, es sei denn, die Glätte lässt sich bei Blitzeis oder in besonders gefährdeten Lagen nicht anders beseitigen; dann Menge auf das notwendige Maß begrenzen, kein Salz im Wurzelbereich von Bäumen. Streurückstände sind nach Ende der Frostperiode unverzüglich zu entfernen.

Wer Dritte beauftragt, bleibt gegenüber der Stadt verantwortlich (§ 2 Abs. 5). Nehmen Sie die Satzung deshalb als Anlage in den Vertrag mit dem Dienstleister auf.

Vergleich: Wiesbaden, Mainz und Frankfurt

Wer Objekte in mehreren Städten verwaltet, arbeitet mit drei Regelwerken:

• Wiesbaden: Pflichtfenster 7:00 bis 22:00 Uhr, Nachtschnee werktags bis 7:00 Uhr, sonn- und feiertags bis 9:00 Uhr. Räumen mindestens 1 m, streuen mindestens 1,50 m. Abstumpfende Mittel, Salz nur bei Blitzeis oder in besonders gefährdeten Lagen. Bußgeld 5 bis 1.000 Euro.
• Mainz: Pflichtfenster werktags 7:00 bis 21:00 Uhr, sonn- und feiertags 8:00 bis 20:00 Uhr. Räumen mindestens 1,50 m, bei Gehwegen unter 1,50 m Breite mindestens 1,00 m. Zulässig sind Sand, Lava oder Splitt; Salz ist für Anlieger untersagt.
• Frankfurt am Main: Pflicht an allen Tagen inklusive Sonn- und Feiertagen, morgens ab 7:00 Uhr, sonn- und feiertags ab 8:00 Uhr. Genaue Zeiten und Räumbreiten regelt die Frankfurter Straßenreinigungssatzung. Abstumpfende Mittel, Salz nur, wenn der Glätte sonst nicht beizukommen ist.

Ein Leistungsverzeichnis für Wiesbaden passt deshalb nicht automatisch für Mainz oder Frankfurt. Das Muster-Leistungsverzeichnis der RAL Gütegemeinschaft Gebäudereinigung fordert deshalb, die jeweilige Ortssatzung als Vertragsbestandteil zu übernehmen. Wie Sie ein solches Leistungsverzeichnis aufbauen, lesen Sie im Ratgeber Winterdienst ausschreiben: Leistungsverzeichnis.

Übertragung auf Mieter oder Dienstleister: Was beim Verwalter bleibt

Die Ausführung darf delegiert werden, die Verantwortung nicht vollständig. Nach dem BGH (Urteil vom 22. Januar 2008, VI ZR 126/07) können Verkehrssicherungspflichten wie das Streuen bei Winterwetter auf andere Personen oder Unternehmen übertragen werden. Ist die Übertragung klar und eindeutig vereinbart, verengt sich die Pflicht des Eigentümers auf Kontroll- und Überwachungspflichten; der Übernehmende haftet dem Geschädigten daneben direkt. Drei Bedingungen entscheiden, ob die Übertragung im Streitfall hält:

• Schriftform und Eindeutigkeit: Bei Mietern braucht es eine klare Regelung im Mietvertrag, als eigene Klausel oder als Hausordnung, die im Vertrag ausdrücklich als Anlage in Bezug genommen wird. Ein Aushang im Hausflur reicht nicht.
• Auswahl und Anweisung: Das OLG Hamm verlangt im Urteil vom 21. Dezember 2012 (9 U 38/12) sorgfältige Auswahl, gründliche Anweisung über die Art des Streuens und Überwachung. Die bloße Beauftragung einer Hausverwaltung genügte dem Gericht nicht.
• Nachweisbare Kontrolle: Pauschal behauptete Stichprobenkontrollen ohne Darlegung reichen vor Gericht nicht. Kontrollgänge sollten zu verschiedenen Uhrzeiten und unangekündigt stattfinden und dokumentiert werden.

Zwei Sonderfälle betreffen die WEG-Verwaltung. Erstens: Wohnungseigentümer können nicht per Mehrheitsbeschluss verpflichtet werden, den Winterdienst selbst im Wechsel auszuführen; ein solcher Beschluss ist mangels Beschlusskompetenz nichtig (BGH, Urteil vom 9. März 2012, V ZR 161/11). Die Vergabe an einen Dienstleister kann dagegen verlangt werden. Zweitens: Der vermietende Wohnungseigentümer haftet seinem Mieter aus dem Mietvertrag für Glatteisunfälle auf dem Grundstück, auch wenn der Winterdienst an die WEG oder einen Dienstleister delegiert ist (BGH, Urteil vom 6. August 2025, VIII ZR 250/23). Der Dienstleister ist dann Erfüllungsgehilfe nach § 278 BGB.

Haftung im Schadensfall: Beweislast und Einsatzprotokoll

Die Rechtsprechung setzt für eine Streupflicht allgemeine Glätte voraus, nicht nur einzelne Glättestellen (BGH, Urteil vom 12. Juni 2012, VI ZR 138/11). Eine Streupflicht besteht also nicht über das ganze Winterhalbjahr, sondern bei allgemeiner Glätte oder bei konkreten Anhaltspunkten für eine ernsthaft drohende Gefahr (BGH, Urteil vom 14. Februar 2017, VI ZR 254/16). Auf Kundenparkplätzen sind Fahrwege und der Zugang zum Gebäude zu sichern, markierte Stellflächen nicht (BGH, Urteil vom 2. Juli 2019, VI ZR 184/18).

Die Beweislast liegt zunächst beim Verletzten. Er muss darlegen und beweisen, dass zur Unfallzeit eine Streupflicht bestand und schuldhaft verletzt wurde. Die Anforderungen daran dürfen die Gerichte nicht überspannen (BGH, Beschluss vom 1. Juli 2025, VI ZR 357/24). Steht die Pflichtverletzung fest, wird vermutet, dass sie den Sturz verursacht hat. Dass die Glätte erkennbar war, begründet allein kein haftungsausschließendes Mitverschulden.

An diesem Punkt wird das Einsatzprotokoll wichtig. Im Streitfall hilft es zu belegen, dass zur Unfallzeit satzungsgemäß geräumt und gestreut war. Ein belastbares Protokoll enthält Datum, Uhrzeit von Beginn und Ende, ausführende Person, Fläche oder Route, Maßnahme, Streumittel mit Menge und Witterung, zeitnah erstellt statt nachträglich aus dem Gedächtnis. Das RAL-Vergabehandbuch Winterdienst sieht vor, dass der Auftraggeber die Protokolle gegenzeichnet, je Teilbereich mindestens einmal im Monat.

Umlage als Betriebskosten

Die Kosten des Winterdienstes sind Betriebskosten nach § 2 Nr. 8 der Betriebskostenverordnung. Dort sind die Kosten der Straßenreinigung geregelt, zu denen auch der Winterdienst zählt. Umlegen dürfen Sie diese Kosten nur, wenn der Mietvertrag die Umlage der Betriebskosten vereinbart; fehlt die Vereinbarung, trägt der Eigentümer die Kosten. Welche Preismodelle üblich sind und in welchen Spannen sich Saisonpauschalen und Einsatzpreise bewegen, zeigt der Ratgeber Was kostet Winterdienst 2026.

Bußgeld bei Verstößen

Neben der zivilrechtlichen Haftung droht ein Bußgeld. Wer in Wiesbaden vorsätzlich oder fahrlässig nicht, nicht rechtzeitig, nicht vollständig oder unsachgemäß räumt und streut, begeht eine Ordnungswidrigkeit nach § 17 der Straßenreinigungssatzung. Der Rahmen liegt bei 5 bis 1.000 Euro; die Geldbuße soll den wirtschaftlichen Vorteil des Verstoßes übersteigen. Die Beauftragung eines Dienstleisters entbindet den Eigentümer nicht von seiner Verantwortung gegenüber der Stadt (§ 2 Abs. 5), und beauftragte Unternehmen unterliegen denselben Vorgaben (§ 2 Abs. 6). Ob ein Bußgeld verhängt wird, hängt vom Einzelfall ab. Im Innenverhältnis regelt das der Werkvertrag; bei unvollständiger Leistung kann die Vergütung gemindert werden (BGH, Urteil vom 6. Juni 2013, VII ZR 355/12).

Checkliste: Was Verwalter vor dem 1. November erledigt haben sollten

Der 1. November ist der branchenübliche Beginn des Bereitschaftszeitraums. Bis dahin sollte stehen:

• Flächen erfassen: Gehwege, Zugänge, Überwege, Haltestellenzugänge, Parkplatz-Fahrwege und Hofflächen je Objekt mit Quadratmetern und Priorität aufnehmen. Satzungsflächen sind an allen Tagen zu bedienen.
• Zuständigkeit prüfen: Ist der Winterdienst auf Mieter übertragen, Mietvertrag oder Hausordnung auf eine klare Regelung prüfen. Bei einer WEG die Beschlusslage zur Vergabe sichern.
• Vertrag abschließen oder verlängern: Werkvertrag mit Ortssatzung als Anlage, Flächenverzeichnis, Zeitvorgaben nach Satzung, zugelassenen Streumitteln, Vertretungsregelung bei Ausfall und Dokumentationspflicht je Einsatz.
• Versicherungsnachweis anfordern: Betriebshaftpflicht des Dienstleisters, die den Winterdienst ausdrücklich einschließt. Das RAL-Vergabehandbuch nennt 2,5 Mio. Euro pauschal als Mindestdeckung.
• Kontrollroutine festlegen: Wer kontrolliert wann, wie werden Kontrollgänge vermerkt, wo laufen Beschwerden auf und wie schnell wird nachgesteuert.
• Wetter-Monitoring einrichten: Amtliche Warnungen des Deutschen Wetterdienstes abonnieren. Der DWD warnt in vier Stufen von Glätte (Stufe 1) bis extremes Glatteis (Stufe 4).
• Frühjahr mitdenken: Die Entfernung der Streurückstände nach der Frostperiode ist in Wiesbaden Pflicht. Sie gehört als eigene Position in den Vertrag, etwa als Kehrleistung oder Hochdruckreinigung der Außenflächen.

Häufige Fragen zur Winterdienst-Pflicht in Hessen

Ab wann und bis wann gilt die Winterdienst-Pflicht?

Es gibt kein Datum, ab dem die Pflicht beginnt. Sie besteht, sobald Schnee liegt oder allgemeine Glätte herrscht. Der 1. November bis 31. März ist der übliche Bereitschaftszeitraum in Winterdienstverträgen; manche Anbieter rechnen bis 30. April. Fällt im Oktober Schnee, gilt die Räumpflicht trotzdem.

Muss auch bei leichtem Frost gestreut werden?

Frost allein löst keine Streupflicht aus. Entscheidend ist, ob allgemeine Glätte herrscht, etwa durch überfrierende Nässe oder Reif, oder ob konkrete Anhaltspunkte für eine ernsthaft drohende Glättegefahr bestehen. Einzelne Glättestellen reichen dafür nicht. Auf Kundenparkplätzen sind bei Glätte die Fahrwege und der Zugang zum Gebäude zu sichern, markierte Stellflächen nicht.

Kann die WEG den Winterdienst auf die Eigentümer verteilen?

Nicht per Mehrheitsbeschluss. Der BGH hat einen Beschluss, der Eigentümer im Wechsel zum eigenhändigen Winterdienst verpflichtete, als nichtig eingestuft (V ZR 161/11). Möglich ist die Vergabe an einen Dienstleister, deren Kosten die Gemeinschaft trägt.

Wer haftet, wenn der beauftragte Dienstleister nicht kommt?

Der Dienstleister haftet dem Verletzten direkt, der Eigentümer daneben, wenn er seine Kontroll- und Überwachungspflicht verletzt hat. Gegenüber dem eigenen Mieter haftet der vermietende Eigentümer nach dem BGH-Urteil VIII ZR 250/23 wie für eigenes Verschulden. Umso wichtiger ist ein Dienstleister mit geregelter Vertretung. Woran Sie einen belastbaren Ausfallschutz erkennen, beschreibt der Ratgeber Ausfallschutz in der Gebäudereinigung.

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